Процесс покупки недвижимости в Испании

1. ВВЕДЕНИЕ

Покупка жилья - одна из самых главных в нашей жизни инвестиций, и если покупатель проживает за пределами Испании, следует иметь в виду ряд существенных аспектов. Испанским законодательством установлено мно¬жество гарантий, позволяющих любому покупателю проверить, насколько солидной является та или иная компания. Приобретение объекта недвижимо-сти, особенно в том случае, когда его строительст¬во еще предстоит, порождает необходимость дать покупателю определенные гарантии того, что жилье действительно будет построено, вручено в предус¬мотренный срок, и что при этом будут соблюдены все согласованные ранее характеристики, включая инженерные сети, услуги и положения технического паспорта проекта. Далее приводится всесторонняя информация о пра¬вовых аспектах и различных процедурах, о которых должен быть осведомлен покупатель, приобретаю¬щий жилье в Испании.

2. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Физическое или юридическое лицо, не имеющее вида на жительство в Испании и намеревающееся приобрести недвижимое имущество, должно иметь в виду, что, в зависимости от страны происхождения и проживания, оно должно выполнить следующие требования и оформить следующие документы.

ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА СТРАНЫ, ВХОДЯЩИЕ В ЕВРОПЕЙСКИЙ СОЮЗ

Действительный паспорт

Идентификационный номер иностранца (NIE): необходим в день подписания нотариально заверяемого договора.

Рекомендуется запросить его сразу после приобретения жилья.

Банковский счет в Испании: необходим для ежемесячного списания средств на оплату снабжения водой, электричеством, а также налога на недвижимость и прочего.

Представить подтверждения платежей, осуществленных в счет покупки объекта недвижимости: необходимо в день подписания нотариально заверяемого договора.

Налоговый представитель: необходим для подписания нотариально заверяемого договора и уплаты налогов.

Услуги перевода и оформления нотариально заверяемых договоров купли-продажи.

СТРАНЫ, НЕ ВХОДЯЩИЕ В ЕВРОПЕЙСКИЙ СОЮЗ

Действительный паспорт

Идентификационный номер иностранца (NIE): необходим в день подписания нотариально заверяемого договора..

Налоговый представитель: необходим для подписания нотариально заверяемого договора и уплаты налогов.

Услуги перевода и оформления нотариально заверяемых договоров купли-продажи.

Разрешение военных властей: объекты недвижимости, расположенные в районе Orihuela Costa .

Для оформления этого разрешения необходимо представить следующую документацию:

Копия вашего паспорта, заверенная нотариусом и переведенная на испанский присяжным переводчиком.

Справка о несудимости, переведенная на испанский язык присяжным переводчиком, с апостилем согласно Гаагской конвенции.

Примечание: Разрешение военных властей оформляет наша компания, причем это не требует никаких расходов со стороны клиентов, кроме оплаты по переводу документов.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА СТРАНЫ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА

Действительный паспорт представителей.

Идентификационный номер иностранца (NIE) для представителей:необходим в день подписания нотариально заверяемого договора

Идентификационный код налогоплательщика или документы, удостоверяющие существование компании, должным образом переведенные, с проставленным апостилем.

Налоговый представитель: необходим для подписания нотариально заверяемого договора и уплаты налогов.

Услуги перевода и оформления нотариально заверяемых договоров купли-продажи.

СТРАНЫ, НЕ ВХОДЯЩИЕ В ЕВРОПЕЙСКИЙ СОЮЗ

Действительный паспорт представителей.

Идентификационный номер иностранца (NIE) для представителей:необходим в день подписания нотариально заверяемого договора.

Налоговый представитель: необходим для подписания нотариально заверяемого договора и уплаты налогов.

Услуги перевода и оформления нотариально заверяемых договоров купли-продажи.

3. ДОКУМЕНТАЦИЯ, КОТОРУЮ ДОЛЖНЫ ПОДПИСЫВАТЬ ПОКУПАТЕЛИ

В процессе купли-продажи недвижимости, перед подписанием нотариально заверяемого договора, обычно подписываются два частных документа: документ о задатке или бронировании и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи в соответствии с законодательством считается полностью действительным способом заключения сделки, и это означает, что подписавшие его лица, с юридической точки зрения, принимают на себя обязательства в отношении всего его содержания, если только заключенное соглашение не противоречит правовым нормам.

При этом лица, подписавшие договор, не могут освободить себя от его выполнения на том основании, что им не подходит то, что в нем обусловлено.

В случае, если клиенты не имеют вида на жительство в Испании, мы предоставляем перевод договора купли-продажи на язык покупателя, однако следует иметь в виду, что, с правовой точки зрения, эти информативные переводы не имеют законной юридической силы, поскольку, в соответствии с испанским законодательством, текст на испанском языке всегда является приоритетным.

ЗАДАТОК ИЛИ ДОГОВОР О БРОНИРОВАНИИ

Перед подписанием договора купли-продажи обычно подписывается документ о задатке, при этом вручается определенная сумма в счет бронирования.

Система задатков служит обеспечением исполнения обязательств по соответствующему договору: она позволяет покупателю отказаться от приобретения недвижимости, однако при этом следует иметь в виду, что если покупатель отказывается от покупки, он теряет врученную сумму; а если продавец отказывается от продажи, то он должен вернуть врученную ему сумму в двойном размере.

Рекомендуется, чтобы в этот момент покупатель, перед тем как возвращаться в свою страну, запросил идентификационный номер иностранца (NIE) и заверил нотариально свои паспорта.

Если ему необходимо разрешение военных властей, то, кроме того, он должен представить нам перевод заверенных нотариально паспортов и справку о несудимости всех владельцев.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

П одписание договора купли-продажи подразумевает официальное предоставление согласия от обеих сторон; покупатель соглашается внести на соответствующий счет необходимые суммы в оговоренный срок и в оговоренной форме, а продавец -вручить жилой объект на таких условиях и в такой срок, которые были оговорены. В случае с продукцией «под ключ» важно, чтобы покупатель подписал договор перед тем, как возвращаться в свою страну, особенно если он проживает в стране, не входящей в Европейский Союз.

ФОРМЫ ОПЛАТЫ И ДАТЫ ВРУЧЕНИЯ, ОБУСЛОВЛЕННЫЕ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И ПРОДАВЦОМ.

Строгое выполнение того, что обусловлено в частном документе, является обязанностью обеих сторон, поэтому любое изменение должно быть согласовано покупателем и продавцом. Платежи на счет продавца должны вноситься только лицами, фигурирующими в качестве собственников покупаемого имущества по данному договору купли-продажи, и в срок, установленный в указанном договоре. Что касается сроков вручения ключей от жилья «под ключ», необходимо располагать по меньшей мере 10-ю днями для того, чтобы оборудовать объект, заключить договоры о снабжении водой и электричеством, а также провести уборку объекта недвижимости. Заключение договоров на снабжение, а также оборудование жилого объекта осуществляется после оплаты полной стоимости объекта недвижимости и (или) подписания нотариально заверяемого договора. Следует иметь в виду, что до тех пор, пока не будет оплачена полная стоимость объекта недвижимости и подписан нотариально заверяемый договор, не будет производиться ни вручение ключей, ни ремонтные работы и оборудование жилья покупателем .

НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЯЕМЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Несмотря на то, что частный договор купли-продажи имеет полную юридическую силу, необходимо также его нотариальное заверение - для того, чтобы зарегистрировать объект недвижимости в Реестре недвижимой собственности.

Нотариально заверенный договор превосходит частный документ по ряду причин: Достоверность: он делает куплю-продажу действительной по отношению к третьим лицам, поскольку он подкреплен свидетельством нотариуса.

Юридическая надежность:

своим профессиональным действием нотариус придает договору юридическую надежность путем различных проверок: он запрашивает информацию в Реестре недвижимой собственности (упрощенная справка), где указывается, кто является собственником данного жилого объекта и имеет ли он какие-либо обязательства и другие обременения; после подписания и нотариального заверения договора нотариус автоматически представляет его по факсу в Реестр недвижимой собственности; он удостоверяется в том, что объект недвижимости не имеет задолженностей по оплате расходов Товарищества собственников жилья; а также запрашивает кадастровую информацию, используя последнюю квитанцию об уплате налога на недвижимое имущество.

Консультации:

нотариус является профессионалом в юридической области, и в его функции входит предоставление бесплатных консультаций и советов. Он осуществляет это в непредвзятой форме и фактически должен предоставлять помощь тем, кто больше в ней нуждается. Нотариус запрашивает у покупателя следующие документы, а также ставит вопрос о выполнении следующих требований: оригинал действительного паспорта, идентификационный номер иностранца (NIE), разрешение военных властей (если таковое необходимо), подтверждение всех осуществленных платежей, переводчик (если покупатель не понимает испанского языка) и налоговый представитель.

4. РАСХОДЫ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ И ИПОТЕКЕ

Продавцу:

стоимость объекта недвижимости и налог на добавленную стоимость (НДС), на счета компаний-владельцев каждого жилого комплекса или застройки.

В Испании при купле-продаже недвижимого имущества, относящегося к новому строительству, когда речь идет о первой передаче права собственности, применяется ставка 10% от цены( на 2013 год). Это указывается при подписании документа о задатке и (или) договора.

Также следует иметь в виду стоимость договоров о снабжении водой и электричеством. Оплата, в зависимости от местоположения объекта недвижимости, вручается компании-продавцу в момент вручения ключей, либо списывается прямо с банковского счета покупателя.

Нотариусу:

Оплата рассчитывается пропорционально стоимости объекта недвижимости, при этом гонорары применяются в соответствии с заранее установленными пошлинами, как к нотариальному заверению договора купли-продажи, так и, в соответствующем случае, к ипотеке. Покупатель должен уплатить гонорары нотариуса в полном объеме, что в явной форме указано в договоре купли-продажи.

Консультантам:

оплата за их услуги, в случае, если они запрашивались. В случае наличия ипотеки консультационные услуги оказываются в обязательном порядке через консультационную службу финансового учреждения.

Государственным налоговым органам:

Налог на документированные юридические действия, взимаемый автономными сообществами, размер которого составляет от 0,5% до 1% от стоимости продажи, указанной в нотариально заверенном договоре купли-продажи. В случае существования ипотеки оплачивается 1% от общей ипотечной ответственности.

В Реестр недвижимой собственности:

гонорары, соответствующие регистрации вашего права собственности и ипотеки, если таковая существует. Сумма регистрационных пошлин устанавливается на основании регламентарной пошлины или тарифа и варьирует в зависимости от стоимости объекта недвижимости.

Переводчик:

покупатель, не проживающий в Испании, для подписания нотариально заверяемого договора нуждается в услугах переводчика, за исключением случаев, когда он заявит о том, что понимает испанский язык, и продемонстрирует это.

Налоговый представитель:

в случае, если покупатель не имеет вида на жительство в Испании, ему необходим представитель для выполнения налоговых обязанностей, вытекающих из владения недвижимым имуществом в Испании, и в том числе для получения идентификационного номера иностранца (NIE).

Гонорары адвокатам:

согласно общепринятой практике (как правило) адвокатские конторы, занимающиеся темой недвижимости, получают в качестве оплаты от 1% до 1,5% от оплаченной стоимости объекта недвижимости. Тем не менее, поскольку данное правило нигде не зафиксировано, эта шкала может варьировать: она зависит от частной ценовой политики каждой адвокатской конторы. Пользование услугами адвокатской конторы не является совершенно обязательным, компания GRUPO CALIPSO предлагает своим клиентам все услуги по юридическому сопровождению сделки бесплатно.

Консалтинговая компания или адвокат обычно берут на себя данное оформление, вплоть до действительной регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи в Реестре недвижимой собственности (в случае существования ипотеки оформление в обязательном порядке поручается консалтинговой фирме банка). Обычно оформление занимает приблизительно от 1 до 2 месяцев.

ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ

После приобретения объекта недвижимости следует иметь в виду следующие ежегодные платежи:

Налог на недвижимое имущество: это местный налог, подлежащий оплате в тот муниципальный совет, на территории которого расположен объект недвижимости. Он рассчитывается на основе оценки объекта недвижимости муниципальным советом (кадастровая стоимость), при этом каждый муниципальный совет применяет свой собственный коэффициент. Срок уплаты этого налога варьирует в зависимости от каждого конкретного муниципального совета, при этом обычно направляется уведомление по данному объекту недвижимости. Рекомендуется оформить автоматическое списание соответствующей суммы в счет этого платежа с вашего банковского счета, что гарантирует уплату в установленный срок и позволяет избежать начисления дополнительных сумм. Указанный налог оплачивается собственником объекта недвижимости 1 января каждого текущего года..

Подоходный налог на лица, не имеющие вида на жительство в Испании:

его обязаны уплачивать лица, не имеющие вида на жительство в Испании и являющиеся собственниками объекта недвижимости городского типа, расположенного на территории Испании.

Подлежащей внесению в декларацию налогооблагаемой базой при этом является результат применения к кадастровой стоимости объекта недвижимости (указанной на квитанции об оплате налога на недвижимое имущество) процентной ставки, которая:

- в общем случае составляет 2% - в случае объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была пересмотрена или изменена начиная с 1 января 1994 года, составляет 1,1%.

Результирующая сумма понимается как относящаяся к одному календарному году, так что если право собственности на объект недвижимости существует менее одного года, следует рассчитывать ее пропорционально количеству дней, в течение которых имеется указанное право.

К результирующей сумме применяется налоговая ставка 24%. Налог начисляется 31 декабря каждого года, а срок представления декларации (для нее используется модель 210) - в течение целого календарного года, следующего за этой датой. Декларация должна представляться в представительство государственного налогового агентства по месту нахождения объекта недвижимости.

Пример: Кадастровая стоимость: 54.000 €, предположим, что она была пересмотрена начиная с 1 января 1994 г.. Объект недвижимости был приобретен 30.09.2010. На 31 декабря 2010 года будет начислен следующий налог: База налогообложения: 54.000 € х 1,1% х (92/365 дней)= 149,72 € Подлежит оплате: 24% х 149,72 € = 35,93 €, в течение всего 2011 г.. И таким образом следует делать расчет на все годы, в которые данное недвижимое имущество будет находиться в вашей собственности.

Товарищество собственников жилья: если объект недвижимости входит в товарищество собственников жилья, вы должны будете периодически (ежемесячно, ежеквартально, раз в полугодие, ежегодно) уплачивать надлежащую сумму. Целесообразно оформить автоматическое списание соответствующей суммы с вашего банковского счета в Испании. Снабжение водой и электричеством: вы должны иметь банковский счет, на котором будет оформлено автоматическое списание оплаты по квитанциям компаний-поставщиков. В случае неуплаты по соответствующим квитанциям эти компании обычно прекращают снабжение.

5. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ И УЧРЕДИТЕЛЬСКИХ РАСХОДОВ

Для того чтобы запросить финансирование покупки жилья, необходимо продемонстрировать свою экономическую состоятельность, достаточную для того, чтобы вернуть предоставленные суммы. Рекомендуемый предел выплаты по предоставленному кредиту обычно составляет около 30-35% от вашего чистого месячного дохода. При рассмотрении вопроса о возможности предоставления ипотечного кредита финансовое учреждение обычно учитывает следующее:

Наличие стабильной работы: это определяет возможность предоставления долгосрочного кредита.

Годовой доход: выписки из платежной ведомости или эквивалентные им документы.

Финансовая траектория: учитывается финансовое прошлое клиента, в том числе были ли в его жизни факты неуплаты, несвоевременной оплаты и т. д.

Финансовые учреждения запрашивают у клиента банковский сертификат с информацией о его финансовой траектории и имеющихся задолженностях, что позволяет узнать, позволяют ли клиенту его доходы увеличить задолженность или нет.

Имущество: объекты недвижимости помимо того, который приобретается.

Поручители: другие лица, которые, не покупая данный объект недвижимости, гарантируют его возврат. Другие дополнительные гарантии: накопительные планы, пенсионные планы, портфели инвестиций и т. д.

Если покупатель является юридическим лицом (компанией), то он должен предоставить всю документацию, касающуюся компании, должным образом заверенную и с проставленным апостилем, а кроме того, он должен предоставить следующую информацию:

О типе компании: акционерная компания, акционерное общество с ограниченной ответственностью, холдинговая компания и т. д.

Вид деятельности и цель компании: чем она занимается.

Время существования бизнеса.

Акционеры-совладельцы: С кем следует вести переговоры и кто будет заниматься оформлением покупки жилья.

Сведения об экономическом положении: Уровень объема продаж, чистый доход после оплаты всех расходов, приблизительная прибыль, каким образом она распределяется и т.д.

Возможность того, что акционеры лично одобрят эту операцию.

Имущество, зарегистрированное на имя компании, и задолженности.

Необходимо представить:

- Нотариально заверенный акт об учреждении компании и нотариально заверенную доверенность на осуществление полномочий

- Справку о налогах.

- Последний балансовый отчет и счет прибылей и убытков (все страницы)

- Подтверждение права собственности на имущество, зарегистрированное на имя компании.

В случае с компаниями, зарегистрированными не в Испании, большинство финансовых учреждений просит, чтобы в качестве получателя ссуды выступало физическое лицо; а компании при этом фигурируют как залогодатели, не являющиеся должниками. При этом разрешение на использование имущества, находящегося в собственности компании, в качестве ипотечного залога, должно быть утверждено на собрании акционеров; документ об указанном утверждении должен быть переведен, и на нем должен быть поставлен апостиль. Процентная ставка, применяемая для финансирования, зависит от страны происхождения клиента, в среднем это 60-70% от продажной цены.

РАСХОДЫ НА УЧРЕЖДЕНИЕ ИПОТЕКИ

Учреждение ипотеки, помимо расходов на нотариуса, налог на документированные юридические действия, регистрацию, перевод, подготовку документации и оформление, включает также следующие расходы:

- Оценочная экспертиза: приблизительно 300 € г

- Комиссионные за открытие: от 1 до 2,5%

- Комиссионные за погашение: в соответствии с законодательством .

- Обязательное страхование: в соответствии с законодательством, мы обязаны заключать только договор о страховании на случай пожара; однако на практике нас обычно обязывают заключать договор страхования жилища и, в отдельных случаях, на амортизацию ссуды

- Другие продукты: карты, оформление автоматического списания со счета и т. д.

6. ПОДПИСАНИЕ НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЯЕМОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКА

Первым требованием для того, чтобы можно было заключить нотариально заверяемый договор купли-продажи, является то, чтобы объект недвижимости был предварительно оплачен или чтобы оплата оставшихся сумм была должным образом гарантирована.

Подписание нотариально заверяемого договора купли-продажи осуществляется в рабочий день утром. На нем должны присутствовать все участники: покупатели (или, в соответствующем случае, уполномоченные на это лица), лицо, уполномоченное компанией-продавцом, переводчик и представители банка, в случае существования ипотеки.